作者:昆明市住房保障局管理員
發(fā)布時(shí)間：2024-07-11 15:35:49
來(lái)源：昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
日前，昆明市印發(fā)了《昆明市配售型保障性住房管理辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），為準(zhǔn)確理解《辦法》的相關(guān)內(nèi)容，確保工作有效落實(shí)，現(xiàn)就《辦法》出臺(tái)的背景和主要內(nèi)容解讀如下。
一、出臺(tái)的背景
黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視規(guī)劃建設(shè)保障性住房，2023年8月國(guó)務(wù)院常委會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，在原有以配租為主的住房保障體系基礎(chǔ)上拓展配售型保障性住房的發(fā)展路徑，旨在最終實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求、市場(chǎng)滿(mǎn)足多層次住房需求，建立租購(gòu)并舉的住房制度。為加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，切實(shí)解決住房有困難的工薪收入群體和城市需要引進(jìn)的人才群體住房問(wèn)題，昆明市于2023年11月至12月先后印發(fā)《中共昆明市委辦公室 昆明市人民政府辦公室關(guān)于成立昆明市保障性住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組及其指揮部的通知》《昆明市人民政府關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的實(shí)施意見(jiàn)》《昆明市人民政府辦公室關(guān)于推進(jìn)昆明市保障性住房工作的實(shí)施方案》。為規(guī)范本市配售型保障性住房管理，保障城市工薪收入群體的基本住房需求，按照住建部抓緊制定完善“1+N+X”的政策體系的要求及市委、市政府工作部署，根據(jù)國(guó)發(fā)〔2023〕14號(hào)文等有關(guān)規(guī)定，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局起草了《昆明市配售型保障性住房管理辦法（試行）》?！掇k法》主要明確了配售型保障性住房的保障對(duì)象、準(zhǔn)入條件、申購(gòu)配售程序、封閉管理及運(yùn)營(yíng)管理等方面的內(nèi)容。
二、基本框架和主要內(nèi)容
《辦法》共七章二十七條。
第一章，主要明確了《辦法》制定的文件依據(jù)，明確配售型保障性住房的定義及配售型保障性住房配售管理基本原則。
第二章，主要明確了配售型保障性住房的保障對(duì)象，并對(duì)申購(gòu)配售型保障性住房的準(zhǔn)入條件作了規(guī)定。
第三章，主要明確了配售型保障性住房的申購(gòu)、購(gòu)房家庭資格審核、公示、選房工作程序及優(yōu)先人群。
第四章，主要對(duì)配售型保障性住房的認(rèn)購(gòu)合同及房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂、繳納購(gòu)房款、房屋不動(dòng)產(chǎn)登記等相關(guān)工作作了規(guī)定。
第五章，主要對(duì)配售型保障性住房封閉管理作了規(guī)定，包括回購(gòu)條件及回購(gòu)價(jià)格計(jì)算，繼承及離婚析產(chǎn)處置原則，抵押限制等。對(duì)配售型保障性住房的物業(yè)管理作了規(guī)定。
第六章，主要對(duì)配售型保障性住房申購(gòu)家庭、機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位工作人員違規(guī)行為，以及對(duì)單位及個(gè)人違規(guī)、違法行為的處理方式作了規(guī)定，明確市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)建立投訴舉報(bào)機(jī)制，接受社會(huì)監(jiān)督。
第七章，主要明確了《辦法》的解釋主體及施行日期。
三、需要說(shuō)明的幾個(gè)主要問(wèn)題
（一）關(guān)于配售型保障性住房的保障對(duì)象
《國(guó)務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2023〕14號(hào)）明確“保障性住房重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進(jìn)的人才等群體”，“以家庭為單位，保障對(duì)象只能購(gòu)買(mǎi)一套保障性住房。已享受過(guò)房改房等政策性住房的家庭申請(qǐng)保障性住房，需按規(guī)定騰退原政策性住房”，結(jié)合昆明市目前配售型保障性住房供應(yīng)量（2024年5000套）及2023年11月進(jìn)行的住房供需調(diào)研情況，經(jīng)認(rèn)真研究擬定昆明市配售型保障性住房保障對(duì)象為未享受過(guò)房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房的昆明市城鎮(zhèn)戶(hù)籍工薪收入群體（含符合條件的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員），城市需要引進(jìn)的人才等群體，其中人才群體不設(shè)戶(hù)口限制，享受過(guò)房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房的家庭可以騰退原政策性住房后再申購(gòu)配售型保障性住房。
（二）關(guān)于配售型保障性住房的申購(gòu)家庭
本《辦法》所稱(chēng)申購(gòu)家庭成員僅指夫妻雙方，不包含父母、子女，在資格審核時(shí)僅對(duì)夫妻二人購(gòu)買(mǎi)資格進(jìn)行審核，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同及房屋不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)也僅涉及夫妻二人，從而不影響其父母或子女購(gòu)買(mǎi)配售型保障性住房或商品住房資格。
（三）關(guān)于配售型保障性住房保障對(duì)象中城市需要引進(jìn)的人才認(rèn)定及優(yōu)先配售
城市需要引進(jìn)的人才可自行申購(gòu)配售型保障性住房，或通過(guò)市委人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室安排，統(tǒng)一申購(gòu)配售型保障性住房?！掇k法》明確城市需要引進(jìn)的人才由市委人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭各相關(guān)單位進(jìn)行認(rèn)定，市委人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭另行制定針對(duì)人才的保障性住房配售方案，具體明確人才保障范圍、不同類(lèi)型人才住房面積標(biāo)準(zhǔn)、房屋分配程序等。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局也可根據(jù)市委人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提供人才住房需求，將部分配售型保障性住房項(xiàng)目或房源作為定向房源，報(bào)市保障性住房建設(shè)指揮部同意后，面向人才配售。
（四）關(guān)于如何取得選房資格和選房順序
《辦法》明確申購(gòu)家庭按公開(kāi)方式取得選房資格和選房順序號(hào)，此處“公開(kāi)方式”指公開(kāi)搖號(hào)。在房少人多的情況下，通過(guò)搖號(hào)方式既確定選房資格，又確定選房順序。房多人少的時(shí)候，通過(guò)搖號(hào)方式確定選房順序。此外，《辦法》還設(shè)定了搖號(hào)批次順序，即在申購(gòu)家庭已確認(rèn)意向購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目及戶(hù)型后，昆明市范圍內(nèi)無(wú)自有住房的申購(gòu)家庭第一批搖號(hào)選房，其他申購(gòu)家庭第二批搖號(hào)選房。
（五）關(guān)于配售型保障性住房的封閉管理
《國(guó)務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2023〕14號(hào)）明確“對(duì)保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更商品住房流入市場(chǎng)”，《辦法》嚴(yán)格貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神，明確配售型保障性住房辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)將房屋權(quán)利性質(zhì)標(biāo)識(shí)為“配售型保障性住房”，不允許上市交易，當(dāng)繼承人或離婚協(xié)議書(shū)明確的房屋歸屬方不符合配售型保障性住房購(gòu)買(mǎi)條件時(shí)，房屋由回購(gòu)主體回購(gòu)，回購(gòu)款退回權(quán)利人。因購(gòu)房家庭涉訴或斷貸導(dǎo)致房屋被司法處置的，應(yīng)由回購(gòu)主體回購(gòu)，回購(gòu)款交由相關(guān)單位或個(gè)人處置。
（六）關(guān)于配售型保障性住房的回購(gòu)價(jià)格
經(jīng)充分聽(tīng)取房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)、群眾意見(jiàn)建議，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)發(fā)展，配售型保障性住房回購(gòu)價(jià)格按照原購(gòu)房款+利息—房屋折舊的原則核算。利息按照簽訂回購(gòu)協(xié)議時(shí)中國(guó)人民銀行公布的三年定期存款基準(zhǔn)利率和持有年限計(jì)算，不計(jì)復(fù)利。房屋折舊按照折舊率2%和交付使用年限進(jìn)行計(jì)算。購(gòu)房家庭自行裝修及對(duì)房屋的添附成本均不予計(jì)算。此外，購(gòu)房家庭因違法違規(guī)行為導(dǎo)致房屋被收回的，不適用以上計(jì)算方法。因違法違規(guī)行為導(dǎo)致房屋被收回的申購(gòu)家庭按照購(gòu)房款-房屋折舊方式核算退還金額，折舊金額按照第十九條計(jì)算，但不予利息補(bǔ)償，退款須待該套房屋再次售出后支付。
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