萬科旗下萬緯REIT的上市進程正在提速。近日，萬緯REIT獲得深交所的問詢反饋。按照過往案例，在完成回復(fù)后待問詢通過，萬緯REIT將進入到詢價環(huán)節(jié)。
在問詢函中，深交所重點針對底層資產(chǎn)項目的運營情況，包括運營期限、尤其是租金下滑及出租率波動等提出了疑問。能否自洽回復(fù)，成為萬緯REIT能否順利發(fā)行的關(guān)鍵，而對資金鏈捉襟見肘的萬科而言，這是雪中碳還是駱駝草？
租金大幅下探
2023年，是物流倉儲行業(yè)備受挑戰(zhàn)的一年。尤其是在經(jīng)濟仍處于波動性復(fù)蘇的情況下，伴隨大量倉儲供應(yīng)面積新增，進一步加劇了市場競爭的激烈程度，亦令倉儲園區(qū)的運營不斷承壓。
反映在萬緯REIT上，深交所在問詢函中指出，最近一年末，基金基礎(chǔ)設(shè)施項目的有效租金單價較上年末下降。其中紹興諸暨項目下降幅度為9.77%，湖州德清項目下降幅度為5.38%；佛山項目、諸暨項目、德清項目折現(xiàn)率取值均為8%。
因此，深交所要求管理人結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施項目正式運營以來歷史有效租金單價、換租免租期安排、可比項目有效租金單價、可比項目預(yù)估租金單價增長率等情況，補充披露基礎(chǔ)設(shè)施項目有效租金單價基準與增長率的預(yù)測依據(jù)及合理性；以及結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施項目的區(qū)位情況、運營情況，補充披露三個基礎(chǔ)設(shè)施項目折現(xiàn)率均取值8%的依據(jù)及合理性。
招募說明書顯示，佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園為本次萬緯REIT首發(fā)的底層資產(chǎn)項目，合計建筑面積26.77萬平方米，總估值11.49億元。
從數(shù)據(jù)來看，以上三個項目的租金在2023年末均錄得一定的降幅。其中，佛山南海項目有效租金單價為1.04元/平方米/天，同比下降1.78%；紹興諸暨項目有效租金單價為0.87元/平方米/天，同比下降9.77%；湖州德清項目有效租金單價為0.95元/平方米/天，同比下降5.38%。
根據(jù)萬緯REIT在招募書做出的解釋，三個項目租金下滑主要與換租相關(guān)。其中，佛山南海項目2023年換租的新租戶于2023 年4月16日起租，起租后第一個月為免租期導(dǎo)致有效租金價格有所下降。
至于紹興諸暨項目、湖州德清項目2023年1-9月租金單價降幅較大的原因，均系2023年換租的新租戶簽署的租金價格低于上一租戶。
盡管租金下滑是否還將持續(xù)仍具有不確定性，但可預(yù)見的是，收益的減少同樣將會影響項目的市場估值。更何況，接下來萬緯REIT亦面臨不小的換租風(fēng)險。
出租率長期波動
租金下滑與出租率下滑有關(guān)。進行一定程度的降租是運營商提升出租率的主要策略之一。
在問詢函中，深交所亦特別就萬緯REIT三個底層資產(chǎn)波動的出租率提出詢問，同時針對租戶較高的集中度也要求說明主要承租人是否存在集中換租風(fēng)險等等。
其中，紹興諸暨項目2021-2022年末及2023年9月末的出租率分別為98.79%、97.45%和77.24%。至于2023年9月末出租率下降，萬緯REIT指出，主要系原租戶提前退租部分面積，但該空置部分已于次月重新出租，出租率已回到97.45%。
另外，湖州德清項目2020-2022年末及2023年9月末的出租率分別為98.27%、99.42%、61.28%和86.66%，2022年波動主要系疫情影響，至2023年末，出租率已提升至98.35%。
萬緯REIT在租賃合同期限分布和租賃合同剩余期限分布維度來看，其合同普遍為1-3年或3年以上，租金收入占比81.39%，租賃面積占比91.07%；但未來3年內(nèi)到期的合同占比99.47%，租賃面積占比98.3%，而且未來1年內(nèi)到期的合同占比也達到了57.93%，租賃面積占比22.35%。由此可見，萬緯物流REIT也存在未來1-2年到期的租約續(xù)租問題。
另外，根據(jù)說明書披露的“租戶A于2023年1-9月產(chǎn)生的收入占基礎(chǔ)設(shè)施項目2023年1-9月收入比例為35.12%；預(yù)計2024年和2025年產(chǎn)生的收入占基礎(chǔ)設(shè)施項目2024年和2025年收入的比例分別為54.19%和44.58%；租戶B于2022年度產(chǎn)生的租金及綜合管理服務(wù)收入占基礎(chǔ)設(shè)施項目2022年度營業(yè)收入的比例為18.32%”來看，其也會同樣有租戶集中度問題。
萬緯REIT亦在招募書中指出，本基金存續(xù)期內(nèi)，若重要現(xiàn)金流提供方退租、出現(xiàn)經(jīng)營情況陷入困境或拒絕履約等情形，可能會對基礎(chǔ)設(shè)施項目的現(xiàn)金流產(chǎn)生較大不利影響。
發(fā)行前景難明
關(guān)于深交所的種種疑問，仍有待萬緯REIT的管理層們一一進行回應(yīng)。對比各種關(guān)于資產(chǎn)項目的運營問題，當下市場更為關(guān)心的是萬緯REIT的下一步發(fā)行及發(fā)展持續(xù)性。
萬緯為萬科旗下物流板塊業(yè)務(wù)，自2015年開啟全國倉儲網(wǎng)絡(luò)布局，從已披露的數(shù)據(jù)來看，萬緯目前已取得一定的發(fā)展。據(jù)萬科最新業(yè)績報告披露，目前冷鏈園區(qū)203萬平方米，倉儲規(guī)模保持全國第一，2023年實現(xiàn)營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鏈收入同比增長33.9%。但萬科并未公布盈利狀況，可見萬科在布局物流的路上仍難以用“成功”來形容。
另一方面，作為萬科多元化業(yè)務(wù)中的一環(huán)，為了推動物流板塊的發(fā)展，萬科亦做出了不少的投入。
早在2021年郁亮就曾反思：“多賽道同時探索的成本比預(yù)想的更大，過去開發(fā)業(yè)務(wù)增長速度快，承擔了有關(guān)成本，市場變化之后，這些學(xué)費對成績的影響就顯露出來。”
2023年的業(yè)績報告中，萬科也表示，盡管公司經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的能力獲得了長足發(fā)展，但經(jīng)營性不動產(chǎn)天然存在資金回收周期長、占壓大的難點，有關(guān)融資機制成熟后才能完全解決。
為此，萬科積極探索經(jīng)營性業(yè)務(wù)REITs的通道打通，截至目前，僅完成了商業(yè)板塊REIT上市，且在發(fā)行過程中，由于萬科深陷債務(wù)風(fēng)波，令相關(guān)進程一度停止。最終是在深鐵的10億戰(zhàn)投助攻下，方順利推進了上市事宜。
如今，萬科仍未從龐大的債務(wù)中脫身，萬緯的發(fā)行是否能如印力消費REIT順利完成，成為市場的下一個看點。
萬科日前在業(yè)績會上提出，未來兩年計劃削減付息債務(wù)1000億元。據(jù)了解，為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，緩解資金壓力，萬科正著手對部分資產(chǎn)展開結(jié)構(gòu)的評估、優(yōu)化、分類與梳理，對于一部分優(yōu)質(zhì)重資產(chǎn)、運營情況良好的物業(yè)，公司如果有需要，可以在適當?shù)臅r機考慮出讓。
據(jù)最新消息，萬科正尋求出售其持有的物流公司普洛斯21.4%的股權(quán)，并與粵海控股及一家天津國企就出售事宜進行洽談。
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