導(dǎo)語(yǔ)：
什么樣的房子最賺錢(qián)？
關(guān)鍵詞：
1、地價(jià)漲了，開(kāi)發(fā)商最近要調(diào)價(jià)？
2、什么樣的樓盤(pán)二手房更賣(mài)得起價(jià)？
3、一季度哪家房企賣(mài)得最好？
一、漲價(jià)的背后：底氣何來(lái)？
3月29日，在一宗北市區(qū)北部山水新城土地拍賣(mài)過(guò)程中，吸引了歷史上最多的房企拿地——17家。
經(jīng)過(guò)105輪廝殺中，雅居樂(lè)拿地，溢價(jià)率129%，地塊面積約122.87畝，樓面價(jià)達(dá)8595元/㎡。
有多位樓粉也會(huì)在后臺(tái)咨詢(xún)“地價(jià)這么高，是不是房?jī)r(jià)還要漲？”
其實(shí)，3-4月市場(chǎng)回暖已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，不僅房企在拼命拿地，而且北市區(qū)至少3家開(kāi)發(fā)商已經(jīng)暗中調(diào)價(jià)了。
我們與其去糾結(jié)房子漲不漲價(jià)（因?yàn)榇髣?shì)不可逆），還不如去關(guān)心這套房子到底能為自己帶來(lái)什么？
是否有品牌實(shí)力，能保障了準(zhǔn)時(shí)交房、不爛尾、順利拿房產(chǎn)證？
物業(yè)到底好不好，小區(qū)后期綠化、日常生活能否安全和舒心？
配套到底能不能建好，小孩子是否有書(shū)讀，小區(qū)商業(yè)是否方便？
所有的一切，都體現(xiàn)在未來(lái)二手房的價(jià)值上。
什么樣的二手房賣(mài)得起價(jià)？
這里選取東、北一環(huán)至東、北二環(huán)范圍內(nèi)所有的次新二手房，來(lái)關(guān)注一下其他小區(qū)與俊發(fā)小區(qū)的二手房?jī)r(jià)差異。
（點(diǎn)擊可放大：房?jī)r(jià)來(lái)源綜合安居客等房屋中介網(wǎng)站）
交房10年內(nèi)住宅小區(qū)，房齡最新的應(yīng)該是風(fēng)尚城市派和瑞鼎城，近2年內(nèi)才交房（房產(chǎn)證應(yīng)該還沒(méi)下來(lái)，下證之后應(yīng)該還有一定漲幅）。
首先，地段上，整體還是在市中心二環(huán)內(nèi)的范圍，各個(gè)項(xiàng)目略有差異；北京路附近，大多都離地鐵站較近。
其次，同時(shí)段交房的小區(qū)，受到開(kāi)發(fā)商影響，拿證時(shí)間其實(shí)還沒(méi)滿(mǎn)2年；有的雖然交房很久了，但還沒(méi)拿到房產(chǎn)證。（此處更體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的重要）
最后，我們關(guān)注最重要的一點(diǎn)——二手房?jī)r(jià)！
整個(gè)區(qū)域次新小區(qū)二手房?jī)r(jià)格1.2-2.3w，雖然差距非常大，但大多數(shù)樓盤(pán)集中在1.4-1.6w之間，按照價(jià)格排序，中位數(shù)在1.4w左右（第10-11位萬(wàn)宏國(guó)際和廣基錦悅四季）。
整體的俊發(fā)樓盤(pán)，雖然不一定是位置最好的，也不一定是公園環(huán)境最佳的（畢竟還有個(gè)2.3w的翡翠灣）。
但全部排在20多個(gè)項(xiàng)目的中上游，比他地段好的，二手房?jī)r(jià)格沒(méi)他高；比他房齡新的，二手房?jī)r(jià)格同樣沒(méi)他高。
甚至比隔壁樓盤(pán)每平米要高出4千塊以上？！
優(yōu)質(zhì)的物業(yè)和配套運(yùn)營(yíng)，讓這些“俊園”永遠(yuǎn)比同區(qū)域內(nèi)的其他項(xiàng)目貴2千/㎡以上。
更別提一環(huán)內(nèi)的兩個(gè)項(xiàng)目——翠湖俊園（二手房?jī)r(jià)3.4w）和七彩俊園（二手房?jī)r(jià)2.3w）。
保值性不言而喻。
再來(lái)看俊發(fā)的明星樓盤(pán)，也是北市區(qū)二手房交易非?；钴S的項(xiàng)目之一——濱江俊園。
（這個(gè)小區(qū)當(dāng)然也有一些缺點(diǎn)：樓間距較密）
（數(shù)據(jù)來(lái)源中國(guó)房?jī)r(jià)行情，根據(jù)最近一年1933套/次二手房中統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)）
濱江俊園的房?jī)r(jià)，戶(hù)型越大，單價(jià)越高；二手房從去年4月到今年4月，2千元左右的漲幅。
（二手房的業(yè)主，買(mǎi)四室大戶(hù)型，是真正買(mǎi)來(lái)自?。。?/p>
再來(lái)看金尚俊園。
（這個(gè)小區(qū)由于地塊原因，小區(qū)分割為三棟/四棟一個(gè)組團(tuán)，導(dǎo)致小區(qū)整體居住氛圍有一定缺點(diǎn)）
（數(shù)據(jù)來(lái)源中國(guó)房?jī)r(jià)行情，根據(jù)最近一年1029套/次二手房中統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)）
但是，房?jī)r(jià)沒(méi)有因此降低。
我們以往認(rèn)為的小戶(hù)型單價(jià)越貴，并沒(méi)有出現(xiàn)在俊發(fā)的戶(hù)型中。
戶(hù)型越大，單價(jià)越高（小戶(hù)型價(jià)格反而浮動(dòng)很大）；這樣的小區(qū)，自住屬性很強(qiáng)；更保值，安全系數(shù)高。
同樣，一年來(lái)，每平米漲了2千元以上。
而今年4月和去年4月的昆明新房均價(jià)，實(shí)際上是微漲；而俊發(fā)的二手房依舊保持著強(qiáng)勁的上漲勢(shì)頭。
俊發(fā)的二手房，雖然不是最完美的，但不僅比周邊的同類(lèi)小區(qū)貴2k以上，每年還以平均1-2k的增幅，成為了昆明最可靠的二手房“銷(xiāo)冠”。
二手房，反映了真實(shí)的市場(chǎng)，也會(huì)反映到一手新房的數(shù)據(jù)中去。
二、一季度銷(xiāo)冠出爐
根據(jù)克而瑞發(fā)布的2019年一季度昆明房企銷(xiāo)售排行榜，俊發(fā)再次持續(xù)穩(wěn)居第一，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、海倫堡穩(wěn)居前十，另有中交、金地、綠地、中南、新城新上榜。
俊發(fā)，依舊昆明地產(chǎn)一哥，并且領(lǐng)先碧桂園、融創(chuàng)、萬(wàn)科等全國(guó)一線(xiàn)品牌一倍以上。
同時(shí)，隨著“克而瑞2019中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”榜單發(fā)布，俊發(fā)已連續(xù)兩年上榜全國(guó)前50強(qiáng)。
目前，俊發(fā)立足云南、走向全國(guó)。其中，云南依舊是俊發(fā)現(xiàn)階段的主戰(zhàn)場(chǎng)，但已經(jīng)在往貴陽(yáng)/江蘇區(qū)域發(fā)展。
（目前俊發(fā)全國(guó)范圍內(nèi)在售/待售項(xiàng)目一覽）
聯(lián)動(dòng)作戰(zhàn)，俊發(fā)一貫風(fēng)格：
以昆明市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，作為今年3月新入市的俊發(fā)本土第二個(gè)高端系產(chǎn)品，俊發(fā)城逸璟峰，整體占地面積近136畝，體量不大，但因其售樓部旁邊即為明通小學(xué)用地，其關(guān)注度不亞于北市區(qū)其他外來(lái)大開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目。
臨近逸璟峰的項(xiàng)目俊發(fā)城，臨近司家營(yíng)地鐵站，項(xiàng)目不僅僅因體量大，靠近地鐵站點(diǎn)聞名，重要的是學(xué)校規(guī)劃多，總計(jì)11所學(xué)校。
從2013年下半年首開(kāi)至今，俊發(fā)城一期住宅銷(xiāo)售進(jìn)度陸續(xù)“花開(kāi)”，繼牡丹、百合、紫薇、薔薇、芙蓉苑之后，還將推出郁金苑新品。
南市區(qū)新螺螄灣片區(qū)，俊發(fā)同樣多項(xiàng)目打配合，觀云海+星灣俊園+瀾灣俊園齊上市。
以新螺螄灣和南部汽車(chē)站連片為核心，帶動(dòng)著整個(gè)片區(qū)的發(fā)展。（最近西南大學(xué)官渡實(shí)驗(yàn)學(xué)校落戶(hù)觀云海，項(xiàng)目又增加一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，該學(xué)校包括小、初、高）。
滇池方向，從新螺螄灣往西，便是巨無(wú)霸項(xiàng)目俊發(fā)生態(tài)半島。目前，其中的俊發(fā)滇池one、滇池俊府/海東俊園、河畔俊園多盤(pán)聯(lián)動(dòng)，頂端、高端、中高端，滿(mǎn)足不同需求。
三、土地儲(chǔ)備情況
在千億級(jí)外來(lái)房企在昆土儲(chǔ)充足，擴(kuò)張猛烈，搶占核心資源的背景下，本土房企不僅要保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)、做強(qiáng)做大，而且還要擴(kuò)充土儲(chǔ)，以差異化投資布局逐鹿外來(lái)規(guī)模房企。
土地儲(chǔ)備作為衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)狀況及成長(zhǎng)性的重要指標(biāo)，從土地儲(chǔ)備量大小可以看出企業(yè)將來(lái)可能達(dá)到的規(guī)模和實(shí)力。
（拿不到土地又沒(méi)有土地儲(chǔ)備的房企，較大可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)浪潮下，最先拍死的炮灰，沒(méi)土地沒(méi)項(xiàng)目，退出房地產(chǎn)不可避免。）
截止目前，俊發(fā)集團(tuán)土地儲(chǔ)備累計(jì)超5000萬(wàn)平米，土地貨值超5500億元。對(duì)比一下2017年昆明土地主城區(qū)成交情況，2017年土地成交161宗，面積8765畝（折算584.33萬(wàn)平米）。
也就是說(shuō)目前俊發(fā)的土地儲(chǔ)備，比2017年全年主城區(qū)成交的土地面積還多得多。
除此以外，近日，據(jù)昆明市公共資源交易信息網(wǎng)的中標(biāo)結(jié)果公告，俊發(fā)還成為了晉寧區(qū)昆陽(yáng)西北片區(qū)城市更新改造（城中村）項(xiàng)目引入合作方之一。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總面積約2733畝，總投資57億，所涉范圍歷史最大。
無(wú)論一手還是二手，俊發(fā)，后勁很強(qiáng)。
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