房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭崛起
從最新一期統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看：7月份全國70個(gè)大中城市中有65個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比仍在上漲，平了2016年4月全國65城房?jī)r(jià)上漲的紀(jì)錄。在同比方面，全國只有上海、深圳、無錫和南京回落，泉州持平，其余65個(gè)城市上漲。云南房屋網(wǎng)通過對(duì)比前幾個(gè)月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲城市的數(shù)量在增加。不少網(wǎng)友開始吐槽，什么都能降，就是房?jī)r(jià)降不了。
一二線城市的房?jī)r(jià)上漲可以理解，人口凈流入需求增加，新房供給跟不上房?jī)r(jià)自然上漲。但樓市最嚴(yán)調(diào)控的2018年，作為人口凈流出的三四線城市的房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)暴漲？背后少不了資本的助推，房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售、上市企業(yè)、炒房客大肆炒房。
房?jī)r(jià)未降房租又起
在房?jī)r(jià)難降的現(xiàn)狀下，租房是大部分青年群體的選擇。除了房?jī)r(jià)上漲、供求不均衡等因素導(dǎo)致的租價(jià)上漲之外，在資本支持下的各中介公司在收房中“跑馬圈地”也是造成漲價(jià)的一個(gè)關(guān)鍵因素。
這兩天網(wǎng)絡(luò)上圍繞著自如和蛋殼兩家房產(chǎn)中介的話題不斷。起因是原本某房東打算以7500的價(jià)格將房子租出去，兩家房產(chǎn)中介惡意競(jìng)爭(zhēng)，為了從房東那里拿到房子，硬生生的被兩家炒到10800元。收房成本被炒高，接下來就是房租暴漲。公開數(shù)據(jù)顯示，從2017年7月至2018年7月，北上廣深等一線城市平均租金同比增長(zhǎng)20%，漲幅最高的是深圳，同比增長(zhǎng)29%。房企相爭(zhēng)，最后受傷的卻是租客，表面上是房企爭(zhēng)搶市場(chǎng)，背后卻是資本的逐利。
據(jù)貝殼研究院和21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，截至目前，我國租賃人口共計(jì)1.68億人、北京租賃人口800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，租賃缺口400萬間以上。據(jù)鏈家測(cè)算，去年全國有17萬億元的住宅成交額，只有1萬億元的租金總額。預(yù)計(jì)到了2030年，中國的租賃人口將達(dá)到3億人，租金規(guī)模預(yù)計(jì)5萬億元。
在長(zhǎng)租公寓企業(yè)看到機(jī)會(huì)的同時(shí)，資本也在蠢蠢欲動(dòng)。2017年被認(rèn)為是長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展的“風(fēng)口”，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年有超過20家的企業(yè)完成融資，融資金額超過400億元。蜂鳥屋統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月31日，分散式品牌公寓TOP10(自如、優(yōu)客逸家、蛋殼公寓等)，總?cè)谫Y金融約為75.792億元;集中式品牌公寓TOP10(魔方公寓、V領(lǐng)地、灣流國際等)融資總額約為71.15億元。
上述企業(yè)中，大多是在2017年和2018年完成大額融資的。鏈家旗下的長(zhǎng)租公寓品牌自如在今年1月16日獲得40億元A輪融資，這是迄今為止長(zhǎng)租公寓行業(yè)獲得的最大的單筆融資。蛋殼公寓完成了1億美元的B輪融資以及7000萬美元的B+輪融資，近期更是發(fā)行了規(guī)模為2.035億元的ABS(資產(chǎn)擔(dān)保證券)產(chǎn)品進(jìn)行融資。此外，不少企業(yè)兩年內(nèi)密集完成了兩輪甚至三輪融資，融資金額都在1億元以上。
“金融+長(zhǎng)租公寓”模式背后暗藏租房貸
一家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營人士透露，與一些租房分期平臺(tái)達(dá)成的合作，通過租房分期消費(fèi)貸款為底層資產(chǎn)作為融資工具，是長(zhǎng)租公寓這些年獲得快速發(fā)展的一個(gè)秘密。
最近，杭州的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營企業(yè)鼎家科技因經(jīng)營不善，出現(xiàn)資金鏈斷裂進(jìn)入破產(chǎn)清算程序的新聞?dòng)譄崃似饋怼Ｆ浔澈筮€有更大的爆料。租戶通過押一付一的方式在鼎家租房時(shí)，實(shí)際上是在租戶不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。鼎家一破產(chǎn)，身陷租房貸的租戶面臨還貸和被房東驅(qū)趕的雙重風(fēng)險(xiǎn)。
相同的租房貸套路在長(zhǎng)租公寓并非鼎家一家。“愛公寓”租客介紹，其在租房時(shí)也遭遇了租房貸。在簽約的時(shí)候，工作人員告訴她為了方便，需要通過元寶e家線上平臺(tái)繳納租金，并且使用她的手機(jī)進(jìn)行平臺(tái)綁定。后來她才發(fā)現(xiàn)，工作人員以租客的身份信息向元寶e家貸出了一年的房租。租客之后每月的交租，實(shí)際上是在償還元寶e家的租金貸。
多名蛋殼公寓的租戶也曾反映，他們對(duì)外宣傳的房租“押一付一”卻藏著“租金貸”。有些租客不知情簽下合作，只能選擇接受貸款協(xié)議或者支付一年的房租。細(xì)看租房貸背后的網(wǎng)貸公司亦可見資本的身影。
租售比達(dá)不到國際標(biāo)準(zhǔn) 租金還要漲
有人說從房?jī)r(jià)和租金收入比的角度來說，租金肯定是偏低的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過快，租金偏低，租售比不合理，這里的租售比就是所謂的國際通行的標(biāo)準(zhǔn)。就是靠租金多少年能收回購房成本。按照國際通行的標(biāo)準(zhǔn)一般是17至25年，而中國一線城市一般至少要在60年以上。
還有人說一線城市的房?jī)r(jià)并不高，和紐約、洛杉磯這些幾十萬RMB一平相比，一線城市的房?jī)r(jià)還有很大空間。中國一線城市的房?jī)r(jià)是否存在預(yù)想那么大的泡沫還是個(gè)問號(hào)。云南房屋網(wǎng)對(duì)此卻是深表懷疑。
這些人真是好笑，拿還沒到小康水平國家的房?jī)r(jià)和發(fā)達(dá)國家的房?jī)r(jià)租金做對(duì)比，得出的結(jié)論就是我們的房?jī)r(jià)租金還不夠高。且不論各個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)水平有差異，就人口總量而言哪個(gè)國家能與我們比。發(fā)達(dá)國家的工資水平，相關(guān)的法律體系我們都還達(dá)不到，憑什么房?jī)r(jià)、租售比就要追上人家。
根據(jù)《智谷趨勢(shì)》的報(bào)道顯示，2017年北京的租房負(fù)擔(dān)租金占收入比例已經(jīng)高達(dá)了54%，上海和廣州是45%，深圳則是48%。經(jīng)過今年的房租大漲，這個(gè)比例只可能還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。租房一代已是水深火熱，當(dāng)租房住都倍感壓力，住又所居豈不空談。年輕一代有何談創(chuàng)造。
雖然這一輪的房?jī)r(jià)、租金暴漲，最根本的原因是供求關(guān)系失衡。但高房?jī)r(jià)到高房租再到租房貸，資本無疑已經(jīng)滲透并綁架了這個(gè)市場(chǎng)。
部分資料來源人民網(wǎng)，新浪、網(wǎng)易等。
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