政策明確調(diào)控主基調(diào):遏制房價上漲
7月31日，中共中央政治局召開會議，對2018年下半年經(jīng)濟工作部署了六大主要任務(wù)，其中之一就是要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，并特別提到了要"堅決遏制房價上漲"。和以往的防止房價過快上漲不同，這一次的用詞卻是“堅決遏制”，可見中央對控制房價上漲決心之大。消息一出，房地產(chǎn)上市公司股價暴跌，兩天市值蒸發(fā)1000億元。與此同時，房價正在發(fā)燒的城市也開始出臺更加嚴厲的房價調(diào)控手段。
從Wind獲得統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年7月以來，央行向公開市場累計凈投放（含國庫現(xiàn)金）14605億元，年初以來貨幣政策邊際放松在流動性環(huán)境的逐步紓解過程中不斷確認，市場多認為，央行貨幣政策確實由緊轉(zhuǎn)松了。為了防止資金再次流向房地產(chǎn)，中央的明確要求對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期起到了“定心丸”的作用。
房地產(chǎn)業(yè)界對這一次中央對房價上漲的嚴格措辭也高度關(guān)注。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道，在8月2日博鰲地產(chǎn)論壇，五礦地產(chǎn)有限公司黨委書記、總經(jīng)理何劍波表示，房地產(chǎn)行業(yè)未來會有一個天花板，一個是人口，一個是政策，房價穩(wěn)定預(yù)期一旦實現(xiàn)，就可能會出現(xiàn)下跌壓力。
調(diào)控政策不放松、樓市資金緊缺
2018年前7個月，主要城市房地產(chǎn)調(diào)控累積次數(shù)多達260次，較2017年同期上漲80%。從7月單月來看，全國樓市調(diào)控密集程度再刷新歷史紀錄，合計超過60城市，發(fā)布了超過70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。
日前召開的中央政治局會議要求，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。這表明樓市調(diào)控大概率繼續(xù)加碼，在這種政策背景下，銀行房貸政策會配合中央政治局會議精神要求，除了壓縮房貸規(guī)模之外，最有可能采取的措施就是用提高房貸利率的價格杠桿手段來抑制市場對銀行房貸的過多、過快需求，以實現(xiàn)房貸供給偏緊的金融調(diào)控目標。
另一方面，全國首套房貸平均利率已連漲18個月。據(jù)融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上個月全國首套房貸款平均利率為5.64%，相當于基準利率1.151倍，環(huán)比5月上升0.71%，同比去年6月首套房貸款平均利率4.89%，上升15.34%。
數(shù)據(jù)顯示，6月全國533家銀行分(支)行中，有169家銀行首套執(zhí)行基準利率上浮10%;164家銀行首套執(zhí)行基準利率上浮15%;116家銀行首套執(zhí)行基準利率上浮20%;25家銀行首套執(zhí)行基準利率上浮25%;16家銀行首套執(zhí)行基準利率上浮30%，本月執(zhí)行基準上浮20%及以上銀行數(shù)增多。6月19家主要銀行首套房貸利率最低為基準1.088倍，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行四大行首套房貸利率已較基準利率上浮15.2%水平。
現(xiàn)在不僅高房價而且高利率，買房不僅掏空六個錢包估計是幾代人的錢包。錢都流向房地產(chǎn)了，哪還有余錢消費。高房價對其他行業(yè)的間接沖擊正在加深，尤其是對實體經(jīng)濟。綜合考慮，樓市調(diào)控長效機制沒有成型，調(diào)控很難松綁。
廈門房價下跌 破房價只漲不跌神話
來看一下最近房價跌的比較厲害的城市—廈門，這個素有中國"最難買房城市"之稱的廈門樓市2018年出現(xiàn)了"量價齊跌"的情況。這也最有力的反駁了房價會永遠上漲。
“廈門地價相比2016年幾近腰斬，2016年的地王有的不敢開盤，有的只能揮淚虧本甩賣，廈門島內(nèi)那個寸土寸金，房價只漲不跌的神話也破滅了，相比2017年3月高峰期，島內(nèi)每平米已經(jīng)下降了1萬-1.5萬/平米，島外下跌6000-1萬元/平米”。廈門房價談不上"大跌"，但其二手房降價明顯，地價也回到兩三年前。
在調(diào)控一再升級的背景下，廈門房價只漲不跌的神話破滅，并非偶然。由于多重原因，廈門的房價上漲和回調(diào)都有其獨特性，尤其是飆升速度和回調(diào)幅度都有特殊一面，但背后支撐的主要邏輯線都是預(yù)期收益率，這與全國房價漲跌邏輯基本一致，所以也具有同性價值。
可以預(yù)見，在國家層面釋放出"堅決遏制房價上漲"的清晰信號后，類似廈門這樣房價出現(xiàn)明顯下降或不再單向上漲的現(xiàn)象，不會只是個案。
三四線房價得不到支撐，抗跌風險能力差
7月30日新華社發(fā)文《莫讓三四線城市房地產(chǎn)市場成新的風險聚集地》指出：今年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺，持續(xù)政策發(fā)力之下，全國樓市整體平穩(wěn)。但不同城市分化加劇，不少三四線城市樓市、土地市場出現(xiàn)雙升溫苗頭。在此情形下，樓市調(diào)控應(yīng)從緊從嚴、精準出擊，增強預(yù)期引導(dǎo)，加強秩序整頓，謹防三四線城市房地產(chǎn)市場成為新的風險聚集地。
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測的300個城市中，三四線城市上半年土地出讓金增幅較大，成交樓面均價、土地平均溢價率等數(shù)據(jù)的增長率明顯高于一二線城市。
專家表示，部分三四線城市人口增速整體低于全國平均增速，整體來看人口仍在流出，其房價上漲從根本上缺乏支撐。相關(guān)部門已經(jīng)暗示了三四線樓市風險不小。
三年限售到期限購依舊，下跌之勢難阻
房地產(chǎn)業(yè)向來屬于資金密集型行業(yè)，資金的流動性對房產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。在這里提一個近期房地產(chǎn)行業(yè)熱議的話題-高周轉(zhuǎn)?！案咧苻D(zhuǎn)”就是買完地之后快開工、快銷售、快資金回籠。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，在目前房企融資難、融資成本高的情況下，必然要追求高周轉(zhuǎn)。地產(chǎn)商的囤地囤房計量慢慢也將因市場而改變。也就是說，未來從拿地到交房周期會縮短。
從行業(yè)發(fā)展的周期來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入行業(yè)發(fā)展的下半場。不論是從需求、供給、還是從競爭力、利潤空間來看，出現(xiàn)類似廈門階段性“回調(diào)”應(yīng)是大概率事件。目前房價水平遠遠超出居民可承受范圍已經(jīng)是不可否認的現(xiàn)實，高位運行泡沫明顯。投資者也在積極尋找替代品，房地產(chǎn)市場的投資風險越來越大基本形成共識。
2017-2018出臺限售政策的范圍由一二線向三四線城市擴大，基本上是限售三年。就拿西雙版納來說，景洪的限售政策也是今年中旬剛出臺。而景洪市的房價從五千到一萬翻了一倍，可謂暴漲。當然炒房客功不可沒。而當?shù)鼐用竦墓べY多數(shù)在2000-3000每月。這么高的房價當?shù)鼐用衲艹惺艿挠卸嗌?？且房貸利率并沒有要下調(diào)的意思。當?shù)鼐用癫毁I賬就不信炒房客留著自己住。
房價不漲或慢漲對炒房客來說都是虧損，要熬三年估計壓力也不小。三年后第一批限售的房子便可出手，市場上的二手房源難免暴增，加上限購限貸不放松。供給增加需求不變，房價走勢可想而知。
在遏制房價上漲限售限價限貸的今天，若是依舊抱著房價永遠上漲的觀念去炒三四線的房子，承受的風險明顯大于預(yù)期收益，是投資還是投機一目了然。既然房價難以上漲了，那就只能是維穩(wěn)和下跌。三四線城市經(jīng)濟本就不發(fā)達加之人口凈流出，恐會是未來房價下跌的開端。
原文鏈接：http://www.ynfww.com/xw/c13102.html ，裝載請帶上鏈接！
暫無評論，快來評論吧!